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3月20日 ，青岛土地市场完成了一笔备受关注的交易。

青岛昌明置业有限公司以底价9.98亿元将李沧区青银高速东侧的LC0301-03地块
，收入囊中 。

这不是一宗普通的新增住宅用地，而是带有“再入市”属性
。拿地企业也并非新面孔 ，而是由万科 、中海、越秀
、金地、青岛城投组成的“老联合体 ”。

还是七年前的“原班人马
”，还是那块熟悉的地 。只不过
，地块用途从商业变成了住宅，容积率从3.57降到了2.5 ，总价少了近2亿元
，楼面价涨了1500元/㎡。

在“建设好房子”的新周期下，这块地的“重生 ”路径 ，映射出青岛部分片区发展规划的调整
，也折射出房企在当下市场环境中，更为审慎 、更趋现实的投资选择
。

置地有声第1406期

原班人马再入局

要读懂这宗地块的成交意义 ，需要理清它的“过往
”。

时间拉回2017年8月
，万科以37.9亿元的高价，竞得李沧区青银高速东侧三块捆绑地块（原编号为4362-01
、4362-02、4364-02） ，总建面超过50万平方米
，这便是东李森林公园项目的雏形 。

其中，此次成交的LC0301-03地块 ，位于青银高速以东 、石牛山路以西
、规划六路以北，当时的编号为4362-01
，定位为纯商业用地，另外两宗为住宅及综合用地
。

按照当时的规划 ，整个项目中商业占比接近四成
，在彼时市场环境下，被视为打造区域商业标杆的重要布局。

为了运作这个超级项目 ，万科引入中海、金地 、越秀及青岛城投
，共同组建了联合开发体 。项目启动，但推进并不均衡
。

住宅部分（即原4362-02
、4364-02地块）率先开发建设 ，并形成了今天的住宅社区。而作为纯商业用地的4362-01地块
，因种种原因长期未动工 。

直到2025年7月，青岛市自然资源和规划局发布该地块控规调整批前公示 ，这宗沉寂的地块迎来转机——用地性质由“商业商务用地”正式变更为“二类居住用地 ”
。

容积率从原来的3.57降至2.5
，开发强度明显降低，同时同步增加教育、医疗 、养老等公共服务设施配置。

2026年2月28日 ，青岛市自然资源和规划局发布拍卖公告，这宗地块以LC0301-03的新编号重新挂牌
，起拍总价9.98亿元，起拍楼面价9010元/㎡ 。

3月20日 ，网上拍卖如期举行
，出让规则为“价高者得
”，但仅有青岛昌明置业有限公司一组竞买人报名 ，最终底价成交
，溢价率为0%
。

从地块本身条件来看，此次调整后的规划指标优越：占地面积44320.7平方米 ，规划总建筑面积110801.75平方米
，建筑密度不高于20%，绿地率不低于35% ，容积率不超过2.5。

这不仅具备打造小高层
、中高层产品的良好条件
，也为后续定位中端改善市场、打造低密住宅奠定了基础 。

而此次拿地的青岛昌明置业有限公司，由万科 、中海、越秀
、金地、青岛城投五家企业共同组建——这正是2017年拿下该地块前身的“原班人马”。

对于万科联合体而言 ，其对地块的情况 、东李板块的市场环境，有近十年的了解——从2017年捆绑拿地
，到后续住宅部分的开发，再到商业地块的退地 ，清楚地块的优势与短板
，也熟悉区域的客群需求
、配套现状
。

释放的信号

LC0301-03地块的成功出让，不仅是一宗“沉寂地块 ”的盘活 ，也是东李板块发展的新契机。

众所周知
，东李板块不仅是李沧区的核心板块，更处于崂山、市北 、李沧三区交汇的“金三角”地带 。拥有优越的生态资源 ，毗邻青龙山公园
、李村河公园
，同时周边教育、医疗 、商业配套正在逐步完善
。

此次五家企业联合开发，在“建设好房子
”的政策导向下 ，有望在规划
、设计、建造及运营各环节实现品质升级
，进一步提升东李板块的居住价值和市场竞争力。

但从青岛楼市整体来看，这宗地块的成交 ，也折射出三个明显的转型信号 。

第一个信号，存量土地盘活或将成为未来土地供应的主流
。

随着青岛核心区新增建设用地的逐步收紧
，以及自然资源部38号文“存量优先”的土地利用导向，未来青岛经营性用地供应或将出现调整 ，“商改住 ”“商住改纯住
”将从局部探索转变为常态化操作。

例如
，2025年，李沧区成交的6宗经营性用地中 ，有3幅为调规后上市的存量地块
，纯住宅占比达100%，商办类用地零供应 ，这一趋势已经比较明显 。让低效闲置土地重新发挥价值
，既缓解了商业库存压力，也满足了市场的居住需求
。

第二个信号 ，房企开发更注重品质提升。此次调规后
，地块楼面价上升 、容积率下降，意味着房企要通过提升产品品质
、优化产品定位 ，挖掘项目的价值空间 。

同时，国家明确提出“建设好房子”的政策导向
，也要求房企聚焦居住品质，打造更舒适、更宜居 、更贴合居民需求的产品
。

第三个信号 ，市场回归理性
，“稳 ”成为核心基调。从底价成交、仅有一组竞买人报名的情况来看，当前青岛土地市场已告别过去的“竞价热潮
” ，房企拿地更加谨慎
、理性
，不再盲目追高溢价 。

这种理性，不仅体现在土地市场 ，也体现在新房市场——未来
，青岛楼市将聚焦产品力，改善型住房将成为市场的核心需求 ，而核心板块、优质地块的价值
，也将进一步凸显。